E’ di grande attualità nel mondo dell’edilizia il nuovo Decreto Rilancio (Decreto Legge 19 maggio 2020 n° 34 convertito e con modifiche i dalla legge n°17 Luglio 2020 n°77), alla luce delle ultime, ora possiamo fare delle osservazioni sulla base di uno strumento legislativo che pare essere definitivo.
Il legislatore concede l’applicazione dello sgravio fiscale del 110% detraibile in 5 rate annuali per le spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica effettuate dal 1/07/2020 al 31/12/2021. Il Superbonus è destinato a tutti i soggetti soggetti a IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) in particolare:
i condomini;
Le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;
Gli Istituti autonomi di case popolari (IACP) comunque denominati, nonchè dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei sopracitati istituti, ecc.. per tali soggetti il Superbonus spetta anche per le spese sostenute dal 1/01/2022 al 30/06/2022
le cooperative di abitazione a proprietà indivisa.
Organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri nazionali, regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano
Associazioni e società sportive minori solo per i lavori destinati agli immobili o parti comuni adibiti a spogliatoi.
Sono detraibili le spese sostenute per lavori di: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali ad esclusione delle seguenti categorie catastali:
A1, abitazioni di tipo signorile,
A8, abitazioni in ville anche rurali e sulle loro pertinenze,
A9, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
La circolare emessa dall’Agenzia delle Entrate 24/E ammette alla detrazione fiscale anche le opere di ricostruzione completa di edifici con aumento volumetrico o sagoma diversa, facendo riferimento esplicito all'articolo 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico dell'Edilizia.
Questo risulta essere un aspetto molto interessante in quanto anche gli interventi antisismici che rientrano nella presente trattazione e, in taluni casi, non è sempre possibile verificare gli interventi migliorativi alle sollecitazioni sismiche in strutture esistenti talvolta composte da disomogenee stratigrafie murarie. In questi casi, la soluzione migliore è la demolizione e ricostruzione completa della struttura.
Ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori. Per titolo idoneo si intende esserne proprietari, usufruttuari, locatari anche in comodato d’uso gratuito o oneroso.
La circolare 24/E del 08/08/2020 dell’Agenzia delle Entrate puntualizza su un particolare di non poca importanza,
ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell'immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.
Dunque questo punto apre le porte a nuovi investimenti nel settore immobiliare, si spera in bene.
Oltre alle spese per i lavori, sono incentivate anche quelle per la progettazione, l’acquisto dei materiali, la gestione delle pratiche, le perizie e gli oneri di urbanizzazione.
Ora che il quadro legislativo è completo ci chiediamo se proprio tutti i soggetti sono ammessi alla detrazione? quali sono le limitazioni? la Circolare n°24/E del 24/08/2020 dell’Agenzia delle Entrate precisa ancora che
In linea generale, inoltre, trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area)
Dunque occorre valutare attentamente la situazione reddituale di ogni soggetto, un confronto con il proprio commercialista sarà sicuramente utile per capire se si è soggetti idonei alla detrazione fiscale del 110%. Il passo successivo sarà la parte di progettazione degli interventi in previsione. Il progetto dovrà garantire il miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio in questione di almeno due classi energetiche oppure garantire opere di miglioramento alla resistenza sismica dell’edificio.
Non mi soffermo nell’elencare tutti gli interventi ammissibili, perchè ogni progetto va valutato caso per caso, ogni edificio ha condizioni di partenza diverse dagli altri e la scelta degli interventi deve essere valutata attentamente con il professionista abilitato e in grado di effettuare diagnosi e progettazione termotecnica. Lo studio Arch. Maura Assandri è disponibile per una attenta valutazione del caso, insieme al vostro commercialista potremmo trovare una buona soluzione d’intervento.
Con il progetto in mano, sarà possibile valutare due strumenti finanziari per coprire la spesa dell’intervento, mi riferisco alla cessione del credito alle imprese fornitori, sconto in fattura oppure cessione del credito d’imposta al Istituto Bancario di vostra fiducia.
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